Le pas de porte et le fonds de commerce sont deux termes que l’on confond souvent en immobilier commercial. Lorsqu’on se lance dans une location de local commercial, il est important de bien connaître tous les jargons de ce milieu. Évidemment, il existe une grande différence entre pas de porte et fonds de commerce.
Pas de porte et fonds de commerce : deux points essentiels à savoir dans une location de local commercial
La location d’un local commercial suppose la prise en connaissance de ces deux termes importants et leur utilité. Il est important en effet de ne pas les confondre, car une simple confusion ou un manque d’information peut engendrer un malentendu et de mauvaises surprises une fois le bail commercial signé.
Pas de porte : un droit d’entrée
Le pas-de-porte est ce qu’on appelle un « droit d’entrée » dans un local commercial. Il s’agit entre autres d’une somme versée au propriétaire-bailleur. Le locataire doit alors payer un droit d’entrée pour :
- Obtenir la jouissance d’un fonds de commerce.
- Bénéficier des garanties légales attachées au local.
Mais pour respecter les conditions du bail, le versement d’un pas-de-porte nécessite la connaissance du montant financier à payer au bailleur.
Un pas-de-porte peut être présenté sous deux formes :
- Un supplément de loyer.
- Une indéfinité.
Un supplément de loyer s’applique lorsque le bailleur veut se protéger des augmentations de loyer qui ne correspondent pas à la valeur locative réelle du local commercial. Si le locataire choisit cette option, cette dernière doit être prise en compte au moment du renouvellement du bail commercial et du loyer.
S’il s’agit d’une indemnité, on verse alors une contrepartie pécuniaire d’éléments. Ces éléments n’ont rien à voir avec le loyer, mais ce sont des éléments en rapport avec des avantages commerciaux.
L’indemnité peut aussi servir de contrepartie pécuniaire de la dépréciation de la valeur locative. Il faut tout de même connaître le montant de cette redevance qui doit être fixé entre le bailleur et le locataire.
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Fonds de commerce : des éléments constituant l’activité commerciale
Un fonds de commerce n’est pas un droit au bail ni un droit d’entrée dans un local commercial. Il s’agit plutôt de tous les éléments qui constituent l’activité commerciale. Un fonds de commerce peut avoir deux éléments :
- Des éléments corporels : les matières, les véhicules, les fournitures de bureau, les outillages, les machines et les matières premières.
- Les éléments incorporels : le nom commercial, le droit au bail, l’achalandage et les brevets.
Un fonds de commerce est bien différent d’un pas de porte puisque lorsqu’on achète un fonds de commerce, on jouit :
- Du droit au bail.
- La clientèle de l’ancien exploitant.
- Le chiffre d’affaires de l’ancien exploitant.
De ce fait, le prix du fonds de commerce est très élevé par rapport au droit d’entrée, car on y ajoute celui de sa clientèle.
Pour un acquéreur, le fonds de commerce est un élément incorporel non amortissable. Mais il faut comprendre une chose, acheter un fonds de commerce n’inclut pas tous les éléments. Il existe des exclusions :
- Les immeubles.
- Le droit de terrasse.
- Les dettes et créances.
- Certains contrats comme les contrats d’assurance, de travail et le bail commercial.
Différence entre pas de porte et fonds de commerce
Ainsi, vous l’aurez compris :
- Un pas-de-porte est un droit d’entrée dans le local.
- Un fonds de commerce est l’ensemble de tous les éléments que constitue le local commercial.
On ne doit donc plus les confondre lorsqu’on souhaite louer un local commercial. Un pas de porte un droit d’entrée sous forme de :
- Supplément de loyer.
- Une redevance spécifique contre la dépréciation de la valeur du local ou une redevance en rapport avec les avantages commerciaux.
Un fonds de commerce constitue l’activité commerciale incluant tous les éléments constitutifs comme :
- Le droit au bail.
- Les équipements.
- La clientèle.
- Et même le chiffre d’affaires de l’ancien exploitant.
Il faut prendre le temps d’examiner le bail commercial avant de signer le contrat. Cela afin d’éviter de payer une somme conséquente plus tard sans savoir pourquoi et pour quels motifs.